WOZ-waarde door het dak
AMSTERDAM – De WOZ-waarden van huizen kennen de grootste stijging sinds jaren. Nederlandse gemeenten waarderen huizen gemiddeld 7,8 procent hoger dan een jaar eerder. Daarmee volgen gemeenten de stijgende huizenprijzen een stuk voortvarender, dan ze deden met de prijsdalingen tijdens de huizencrisis.
De gemiddelde WOZ-waarde stijgt sneller dan de inflatie.
In Rotterdam is de stijging het grootst: bijna 16 procent, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
De WOZ-waarde wordt elk jaar vastgesteld door de gemeente. Het uitgangspunt is de marktwaarde op 1 januari van het jaar ervoor. Het gaat om een schatting, onder andere op basis van kenmerken van de woning en de verkoopprijs van vergelijkbare huizen.
“Gemeenten reageren sneller op een stijging van de huizenprijzen dan op een daling”
Omdat de WOZ-waarde de basis vormt voor diverse belastingen zoals de onroerendezaakbelasting (ozb), het eigenwoningforfait, de waterschapsbelasting en eventueel erfbelasting, is de waardebepaling vaak een bron van onenigheid tussen gemeenten en burgers.
Uit cijfers die het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) vandaag naar buiten brengt, blijkt hoe de WOZ zich ontwikkelt. Landelijk is de stijging 7,8 procent, en er zijn flinke uitschieters.
Henk Liefting (48) uit Heiloo bijvoorbeeld zag de WOZ ver bovengemiddeld omhooggaan. „In 2018 was het nog zo’n 850.000 euro, nu meer dan 1,25 miljoen. Ik heb de gemeente meteen gebeld: als ze dat bedrag willen neerleggen, vertrek ik vanavond nog.”
Liefting heeft zijn accountant gevraagd bezwaar te maken. „Anders kom ik ook in een hogere belastingschijf terecht. Bovendien klopt de waarde niet: vergelijkbare huizen in de buurt zijn ongeveer 750.000 euro waard.”
Rotterdam
Veel Rotterdammers zullen ook hebben opgekeken toen de WOZ-bepaling begin dit jaar werd bekendgemaakt. In deze stad stegen de waarden het meest: gemiddeld met bijna 16 procent van 166.000 naar 192.000 euro. In Amsterdam is een gemiddeld huis bijna twee keer zoveel waard: 378.000 euro. Daar was de stijging afgelopen jaar ruim 11 procent. Sinds 2014 zijn huizen in de hoofdstad maar liefst met 64 procent in waarde toegenomen.
In de gemeente Bloemendaal is de WOZ-waarde gemiddeld het hoogst: 695.000 euro. In Delfzijl wordt de woningwaarde het laagst geschat: 127.000 euro.
WOZ-waarden volgen op enige afstand de huizenprijzen, maar in de crisisjaren gebeurde dit niet altijd, blijkt uit de CBS-cijfers. „Gemeenten reageren wat sneller op een stijging van de huizenprijzen dan op een daling”, ziet CBS-hoofdeconoom Peter Hein van Mulligen.
„Dat is ook niet zo gek. Gemeenten komen in de problemen als de inkomsten uit de ozb-belasting heel erg fluctueren. Het is een van de weinige bronnen van inkomsten die niet zijn geoormerkt, dus waarmee ze kunnen doen wat ze willen. Je zag in de crisis ook wel dat gemeenten het tarief hebben verhoogd toen de WOZ-waardes daalden.”
Voor- en nadelen
„Een hogere WOZ-waarde heeft voor- en nadelen”, zegt Hans André de la Porte, woordvoerder van de Vereniging Eigen Huis. „Het kan tot een hogere ozb-aanslag leiden, maar veel gemeenten passen het tarief naar beneden aan als de waardes stijgen. Dan blijf je min of meer hetzelfde betalen. Het verschilt per gemeente. Wel heeft het ook gevolgen voor het eigenwoningforfait, vaak voor de waterschapsbelasting en eventueel voor de erfbelasting.”
Daarentegen kun je een hogere WOZ-waarde ook gebruiken om je hypotheekrente omlaag te brengen, zegt André de la Porte. „Als je een hypotheek hebt zonder Nationale Hypotheekgarantie, betaal je vaak een risico-opslag. Die kan eraf of omlaag als de waarde van je huis stijgt. Dat kun je aantonen met de WOZ-waarde. Overigens zou ik altijd aanraden om een eigen taxatie te laten doen. Dat kost een paar honderd euro, maar dan wordt ook naar de binnenkant gekeken, dus het is veel nauwkeuriger. Bovendien loopt de WOZ-waarde altijd ruim een jaar achter: begin 2020 hoor je wat de verkoopwaarde van je huis op 1 januari 2019 was.”
En voor wie zijn huis wil verkopen, biedt de WOZ-waarde houvast. „Als dat te veel verschilt van je vraagprijs, heb je wel iets uit te leggen aan kopers”, aldus André de la Porte.
Rob Neering is blij dat zijn huis een ton meer waard is geworden.
Rob Neering (73) uit Purmerend zag dit jaar de WOZ-waarde van zijn huis met meer dan een ton stijgen. Hij vindt het reden voor een feestje. „In 2007 kocht ik het huis voor 368.000 euro, maar in de crisisjaren daalde de waarde tot 257.000 euro. Vorig jaar was het weer op peil met 357.000 euro en dit jaar is het gestegen naar 473.000 euro!”
Dat velen bezwaar maken tegen een veel hogere WOZ-waarde, begrijpt hij niet. „Als je het huis voor een veel hogere prijs kunt verkopen, klaag je niet. Juist ouderen zouden er blij mee moeten zijn: je kunt makkelijk een extra hypotheek nemen en leuke dingen gaan doen.”
Neering overweegt zo’n zogenoemde opeet-hypotheek te nemen nu hij zijn hoge WOZ-waarde ziet. „Ik vind het ontzettend belangrijk om onafhankelijk te blijven, met dat extra geld kan ik doen wat ik wil. Het leven een beetje leuker maken, af en toe lekker uit eten te gaan. Dat is toch mooi?”
ANALYSE LEON BRANDSEMA: NIET SCHRIKKEN
De WOZ-waarde van een woning is bepalend voor hoeveel onroerendezaakbelasting (ozb) de huiseigenaar moeten betalen. Moeten zij meteen schrikken als de WOZ de hoogste stijging in jaren kent en inmiddels hoger is dan voor de crisis? Niet per se.
De hoogte van de ozb is namelijk een percentage van de WOZ-waarde. Gemeenten mogen zelf bepalen wat dat percentage is en het elk jaar aanpassen. Als de WOZ-waarde stijgt, kan dat percentage dus naar beneden. Zo kan de huizenbezitter gewoon dezelfde ozb blijven betalen. Of vooruit: een klein beetje meer, in lijn met de stijging van de prijzen.
Gemiddeld
En zo gaat het de laatste jaren eigenlijk ook, concludeert Vereniging Eigen Huis. De gemiddelde ozb-heffing gaat ongeveer net zo hard omhoog als de inflatie. Het probleem is alleen: niemand woont in een gemiddeld huis in een gemiddelde gemeente waar hij een gemiddelde ozb betaalt.
Vooral kleine gemeenten hebben de neiging om bij een stijging van de WOZ-waarde de tarieven even op hetzelfde niveau te houden en zo een stuk meer belastinginkomsten in de kas te krijgen, weet Eigen Huis. Zo kan een tegenvaller aan de uitgavenkant makkelijker gerepareerd worden of kunnen dure plannetjes gefinancierd worden. De huizenbezitter mag dan de gaten in de gemeentebegroting stoppen.
Bron: De Telegraaf
Door MARLOU VISSER
13 september 2019