Tips: Omlaag die WOZ!
Tips: Omlaag die WOZ!
Door PIETER VAN ERVEN DORENS
22 feb. 2019 in GELD De Telegraaf
AMSTERDAM – Voor de meeste Nederlandse huisbezitters geldt: hoe lager de WOZ-waarde, hoe beter. Dat levert lagere belastingen op. Gelukkig zijn er talloze redenen om te eisen dat de gemeente het huis lager taxeert.
Hangjongeren, honden, een kruispunt, burenoverlast, een spoorlijn of een slechte staat van onderhoud: het biedt allemaal munitie voor een bezwaarschrift bij de gemeente.
Vaak begint het met eerlijk tegenover jezelf erkennen dat je huis niet zo geweldig is, zegt WOZ-expert Michel Uijen van Previcus Vastgoed: „Veel oudere mensen wonen in huizen die sterk gedateerd zijn, maar waarvan ze zelf denken dat het prima is. Wie zo’n huis koopt, moet dus veel geld steken in de renovatie.” Denk aan latjesplafonds, bruin betegelde badkamers en dikke verwarmingsbuizen naar zware radiatoren.
Klushuizen
Voorheen was gebruikelijk om voor een belegen keuken of badkamer €10.000 af te trekken. Volgens Uijen is de waardedruk echter veel groter geworden doordat huizenkopers minder kunnen bijlenen voor een opknapbeurt. „Jongeren hebben ook veel minder behoefte om te klussen. Klushuizen zijn daarom relatief minder waard geworden.”
Bij veel Nederlanders zijn de nieuwe taxaties op basis van de wet Waardering Onroerende Zaken (WOZ) al bekend. Het gaat om de geschatte waarde per 1 januari 2018, na weer een oververhit jaar op de woningmarkt. De huizenprijzen stegen toen gemiddeld met 8%, met uitschieters van omstreeks 15% in gemeenten als Diemen, Haarlem en Rotterdam. De gemeente gebruikt rekenmodellen en onder meer Google Maps om de waarde te berekenen. „Ze gaan nergens naar binnen”, zegt Uijen.
Is een huis net verkocht, dan wordt het aankoopbedrag meestal de nieuwe WOZ-waarde. Uijen: „Daar is weinig tegen te doen. De verkoopprijs is leidend. De rechter zegt: je bent zelf bereid geweest dat te betalen.”
Een verlaging van de WOZ-waarde met €25.000 bespaart jaarlijks ruwweg tussen de €90 en €130 aan inkomstenbelasting, waterschapsbelasting en onroerendezaakbelasting. Op de website van de Vereniging Eigen Huis (VEH) vindt men een tool om het bedrag precies uit te rekenen per gemeente en inkomen. Overigens zijn de meeste gemeenten zo vriendelijk om de ozb niet met hetzelfde percentage te laten stijgen als de WOZ.
Tante Truus
Echt lucratief is een lagere WOZ bij een erfenis, omdat de fiscus die waarde als uitgangspunt neemt. Daarover moet een ervend kind 20% afrekenen. Elke verlaging met €25.000 betekent dus dat een kind €5000 minder erfbelasting betaalt.
Oud-advocaat Dion Bartels verdient nu de kost met WOZ-bezwaren. Hij staat vooral bedrijven en vermogende particulieren bij, tegen een percentage van het resultaat. „Bij bedrijven kan het veel geld schelen. Ik werk niet voor tante Truus uit Harderwijk.” De meeste bezwaren zijn al eens gepasseerd voor de rechter, vertelt hij. „Hoogspanningsmasten zijn bijvoorbeeld een reden om de waarde te verlagen. Dat gaat om bedragen tussen de €10.000 en €20.000.”
Fijnstof is volgens Bartels ook een belangrijke prijsdrukkende factor. „Dat voer ik in alle zaken in Amsterdam op. Door het drukke stadsverkeer en de overkomende vliegtuigen heerst daar een concentratie van vieze lucht. Zo had ik een klant in een straat vlakbij het Centraal Station, met 24 uur per dag optrekkende auto’s. Je ziet dat er dan wel 10 tot 15% van de huizenprijs afgaat.”
Volgens Bartels komen door de klimaatverandering nieuwe redenen voor bezwaarschriften op. „Door de warme zomers krijgt je palenrot. Het grondwater zakt en palen komen boven te water staan. Je krijgt ook kans op verzakkingen en scheurtjes in de muren.” Volgens officiële cijfers staan in Nederland 750.000 woningen op houten palen.
Bartels raadt mensen aan om te kijken op de website WOZwaardeloket.nl, waar men de huiswaardes van de buurpanden kan bekijken. „Als die afwijken, kan dat ook een reden tot bezwaar zijn.” Voor informatie over fijnstof en de bodem in de omgeving is het volgens Bartels een goed idee om te kijken op informatieve websites zoals Luchtmeetnet.nl, Pdok.nl of de Funderingsviewer van het KCAF. „Dan sla je de overheid met hun eigen cijfers om de oren.”
Na ontvangst van de WOZ-beschikking is er zes weken de tijd om bezwaar te maken. Dat is gratis en niet al te moeilijk. Modelbrieven staan op de websites van de Consumentenbond en VEH. Of men doet het via een specialist. De kans op succes is niet gering. In 2017 werd 43% van de bezwaarschriften gehonoreerd.